2025년 7월 최신 정보 기준, 실수하면 손해 보는 전세계약 체크리스트
전세는 집을 '사는 것'이 아니라 '빌리는 것'이지만, 수천만 원에서 수억 원의 돈이 오가는 만큼 굉장히 신중하게 접근해야 합니다.
특히 계약서 작성은 단순한 종이 한 장이 아니라, 당신의 전 재산을 지키는 최소한의 안전장치입니다. 오늘은 전세 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 7가지 항목을 중심으로, 안전한 전세 계약을 위한 실전 정보를 소개합니다.
1. 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 기본 정보
① 등기부등본 확인은 필수
계약 전에 반드시 집주인이 실제 소유자인지, 근저당이나 가압류가 있는지 확인해야 합니다.
등기부등본은 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)에서 쉽게 열람할 수 있으며, 계약 당일에 최신본으로 확인하는 것이 안전합니다.
- 소유주와 계약자 일치 여부
등기부등본의 ‘갑구’ 소유자와 계약서상 임대인 이름이 일치하는지 반드시 확인하세요. 대리인과 계약 시엔 위임장 및 인감증명서를 요구해야 합니다.
- 근저당, 압류, 가압류 여부 확인
‘을구’ 항목에 근저당권(은행 대출), 압류, 가처분 등이 있다면, 계약을 신중히 고려해야 합니다.
전세보증금을 보호받지 못할 위험이 있기 때문입니다.
② 전입신고와 확정일자 — 전세보증금 지키는 핵심 수단
- 전입신고: 주민센터에서 주소를 옮기면 법적으로 ‘점유’ 상태가 됩니다.
- 확정일자: 전입신고 후 계약서에 확정일자를 받으면 대항력+우선변제권 확보!
* 전입신고와 확정일자는 ‘계약 당일’ 또는 ‘입주 당일’에 동시에 처리하는 것이 가장 안전합니다.
2. 계약서 작성 시 놓치기 쉬운 핵심 조항 7가지
전세 계약서에는 기본 정보 외에도 반드시 체크해야 할 항목이 있습니다.
계약서에 명시되지 않으면, 나중에 법적으로 다툼이 생겼을 때 불리해질 수 있습니다.
① 계약금, 중도금, 잔금의 지급일과 금액
- 각 금액과 날짜를 명확히 기재해야 합니다.
- ‘계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%’ 식으로 구성되는 것이 일반적입니다.
- 현금으로 줄 경우 영수증 필수!
② 보증금 반환 조건
- 계약 종료 시점에서 임대인이 보증금을 언제, 어떻게 반환할지에 대해 명시하세요.
‘ - 계약 종료 후 ○일 이내 보증금 반환’ 등으로 기간을 특정하면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
③ 특약사항 꼼꼼히 작성하기
전세 계약에서 가장 중요한 부분 중 하나입니다. 다음 항목들을 특약에 꼭 넣는 것이 좋습니다.
- 집 내부 시설 고장 시 수리 책임은 누구에게 있는지
- 이사 당일 벽지/가전 상태 유지 여부
- 잔금일 이전 전입신고 허용 여부
- 계약 만료 후 연장 조건 및 재계약 관련 내용
④ 관리비 부담 주체
- 공동관리비, 전기세, 수도세, 인터넷 비용 등 항목별로 누가 부담하는지를 명확히 하세요.
- 실제로 관리비로 인해 분쟁이 매우 많이 발생합니다.
⑤ 계약 해지 및 위약금 조항
- 임대인 또는 임차인의 일방적 해지 시 위약금 또는 손해배상 조건을 정해두면 안전합니다.
⑥ 중개업소 정보 및 중개사 책임 명시
- 계약서에는 공인중개사 이름, 사무소 등록번호, 연락처가 정확히 기입돼야 합니다.
- 문제가 생길 경우 공인중개사법에 따라 손해배상 청구 가능하므로 꼭 확인하세요.
⑦ 계약 체결 시 양 당사자 서명/날인
- 전자서명도 유효하지만, 실제 서명이나 도장이 있으면 법적 증거력이 더 확실합니다.
- 계약서 원본 2부 작성 후 임대인·임차인 각각 보관하는 것이 원칙입니다.
3. 계약 후 해야 할 실전 행동 체크리스트
계약서를 썼다고 끝난 게 아닙니다.
전세보증금을 지키기 위해선 계약 이후에도 꼭 챙겨야 할 일이 있습니다.
● 전입신고 + 확정일자 받기
- 앞서 설명한 것처럼, ‘전입신고 + 확정일자’는 세입자의 생명줄입니다.
- 주민센터 또는 정부24 홈페이지에서 진행 가능하며, 전세 계약서를 꼭 지참하세요.
● 전세보증금 반환보증 가입 고려하기
- 전세사기 피해 예방을 위해 전세보증금 반환보증 가입도 필수로 고려하세요.
- 가입 대상: 보증금 5억 원 이하 주택, 등기부상 근저당 비율 낮은 주택 등
- 가입 기관: 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등
*가입 시, 임대인이 전세금을 돌려주지 않아도 기관이 먼저 돌려주고 임대인에게 구상권 행사를 합니다.
● 잔금일 입주 전 최종 점검하기
- 입주 전, 꼭 집 상태를 다시 한 번 확인하세요.
- 계약서에 있는 시설 상태와 다를 경우 즉시 중개인에게 알리고 기록으로 남기세요.
- 가전제품, 벽지, 곰팡이, 누수 등 소소하지만 민감한 문제들은 입주 전에 해결해야 합니다.
계약서 한 장이 보증금 수억을 지킨다
전세 계약은 단순한 ‘거래’가 아닙니다.
2025년 현재도 전세사기, 깡통전세, 명의도용 등의 문제가 빈번하게 발생하고 있고,
그 피해는 고스란히 세입자가 감당해야 할 수 있습니다.
전세 계약서 작성 시, 눈으로 확인하고 손으로 쓰고 기록으로 남기는 것이 가장 확실한 보호 수단입니다.
오늘 정리한 7가지 항목만 잘 기억하셔도, 전세로 인한 피해를 크게 줄일 수 있습니다.
* 요약 — 전세 계약 시 꼭 확인할 7가지
- 등기부등본 확인
- 전입신고 + 확정일자 확보
- 계약서에 지급일·금액 명시
- 특약사항 꼼꼼히 작성
- 관리비, 해지 조건 등 사전 명시
- 공인중개사 정보 기입
- 계약 후 점검 및 전세보증보험 가입 고려