오늘은 전·월세 세입자라면 꼭 알아야 할 법과 전략에 대해 알아보겠습니다
1. 임대차 3법, 무엇이 바뀌었나?
2020년 도입된 제도, 2025년 현재의 변화까지 총정리
임대차 3법은 2020년 7월 말, 세입자의 주거 안정성을 높이기 위해 국회를 통과한 세 가지 법률 개정안입니다. 시행된 지 5년이 지난 지금, 여전히 유효하며 세입자와 집주인 모두에게 중요한 기준이 되고 있습니다. 이 법은 다음 세 가지로 구성됩니다.
① 계약갱신청구권제
- 핵심 내용: 세입자는 기존 임대차 계약이 끝난 후 한 번에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 집주인은 특별한 사유(직계존비속의 실거주 등)가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
- 기간: 기본 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년까지 거주 가능
- 집주인의 거절 사유:
본인 또는 직계존비속의 실거주 목적
계약 위반(세입자의 임대료 연체, 무단 전대 등)
합의 해지 등
② 전·월세 상한제
- 핵심 내용: 계약 갱신 시 임대료 인상률이 5%를 초과할 수 없습니다.
- 적용 대상: 계약갱신청구권을 행사한 경우에 한정
- 주의사항: 신규 계약 시에는 상한제가 적용되지 않으므로, 신규 세입자에게는 더 높은 임대료가 책정될 수 있습니다.
③ 전월세 신고제
- 핵심 내용: 임대차 계약을 체결하면 30일 이내에 관할 주민센터나 온라인(정부24)에서 신고해야 합니다.
- 신고 항목: 임대인, 임차인, 계약기간, 보증금 및 월세 금액 등
- 적용 대상: 보증금 6,000만 원 이상 또는 월세 30만 원 이상인 임대차 계약
- 효과: 임대료의 투명한 공개를 통해 시세 왜곡 방지 및 세입자 보호
2025년 7월 기준 변화 요약
임대차 3법은 여전히 유지 중이나, 정치권 내에서는 계약갱신청구권 1회 → 2회 확대 또는 5% 상한 철폐 여부 등 개편 논의가 활발히 이뤄지고 있음
다만, 현재까지는 기존 제도 그대로 유지 중이며, 법적 효력은 계속 적용됩니다.
2. 임차인이 꼭 알아야 할 권리와 보호 전략
법은 있지만, 지키는 것은 나의 몫
임대차 3법이 있다고 해서 자동으로 세입자의 권리가 보장되는 것은 아닙니다. 임차인이 스스로 알아야 할 정보와 행동 전략이 무엇보다 중요합니다.
① 계약 전 단계: 등기부등본 확인
- 목적: 해당 부동산이 집주인 소유인지, 근저당 등 권리관계에 문제는 없는지 확인
- 방법: 인터넷 등기소 또는 정부24에서 발급 가능
- 주의사항: 임대인이 등기상 소유자가 아니거나, 근저당이 많은 경우 보증금 회수 위험 존재
② 계약 시 단계: 확정일자와 전입신고
- 확정일자 받기: 계약서에 확정일자를 받아야 보증금 보호 가능
- 전입신고: 전입신고와 확정일자 모두 있어야 대항력이 발생 (즉, 제3자에게도 세입자 권리 주장 가능)
- 우선순위 보호: 선순위 담보가 있는 경우, 경매 시 보증금 전액 회수가 불가할 수 있으므로 계약 전 확인 필수
③ 계약 갱신 단계: 청구는 어떻게?
- 청구 시기: 계약 종료 6개월 전 ~ 2개월 전까지는 서면으로 갱신 의사를 밝혀야 집주인이 무시할 수 없음
- 서면 통지 방법: 내용증명 우편, 문자, 이메일 모두 가능하지만 증거 보존을 위해 내용증명 우편 추천
- 거절 사유 발생 시: 집주인이 실거주를 이유로 거절했지만 실제 거주하지 않는다면 손해배상 청구 가능
④ 임대료 인상 대응 전략
- 집주인이 신규 계약으로 전환하며 5% 이상 임대료를 요구할 수 있음
- 이 경우, 주변 시세를 조사해 시세보다 현저히 높은 경우 ‘부당한 임대료 인상’으로 조정 신청 가능
- 분쟁 조정 방법:
대한법률구조공단 무료 상담
임대차분쟁조정위원회 신청
지방자치단체의 주거복지센터 이용
3. 임대차 분쟁 사례와 대응법
피하지 말고, 똑똑하게 대처하기
임대차 3법이 있음에도 불구하고, 실제 사례에서는 다양한 분쟁이 발생하고 있습니다. 주요 사례별 대응 방법을 알아보겠습니다.
사례 1. “실거주 한다더니 남에게 다시 세를 줬어요.”
- 분쟁 상황: 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했으나, 실제로는 제3자에게 다시 임대
- 대응 방법:
현장 사진, 부동산 거래 내역 등 증거 수집
손해배상청구소송 가능 (보증금 일부 또는 이사비 등)
법원에 임대차계약무효 확인 청구 가능
사례 2. “계약갱신청구 했는데 집주인이 대답이 없어요.”
- 법적 기준: 세입자가 정해진 기간 내 갱신 의사를 밝히면, 집주인은 묵시적 동의로 간주됨
- 대응 방법:
계약종료 2개월 전까지 회신 없으면 갱신된 것으로 봄
자동갱신이 되므로 퇴거 의무 없음
사례 3. “집이 경매로 넘어갔어요. 내 보증금은요?”
- 상황 판단: 대항력(전입신고+확정일자) 유무가 핵심
- 대응 방법:
우선순위 확보된 경우 일부 또는 전액 보증금 회수 가능
후순위인 경우 소액보증금 범위 내 보호 가능 여부 확인
보증보험 가입 여부 확인: 주택도시보증공사(HUG)에서 운영하는 임대보증금 보증보험 활용 가능
법보다 중요한 것은 ‘정보’
임대차 3법은 세입자의 권리 보호를 위한 최소한의 제도입니다. 하지만 법은 제대로 알고, 적극적으로 활용할 때 진짜 힘을 발휘합니다. 계약서에 사인하기 전, 그리고 계약 만료를 앞두고 항상 체크해야 할 사항을 정리해두세요.
[요약 체크리스트]
등기부등본 확인 → 대항력 확보(전입신고 + 확정일자) → 계약갱신청구권 행사 → 임대료 5% 상한 적용 여부 판단 → 분쟁 발생 시 증거 확보 → 분쟁조정위원회 또는 법률구조기관 활용